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Les obligations pour une transaction immobilière en algérie (Suite et fin)

par Abdelkader Otsmane *

Diagnostic Amiante

L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier par un décret exécutif publié dans le dernier numéro du Journal officiel. Ce texte réglementaire, daté du 9 octobre 2009, modifie l'article 3 du décret exécutif d'avril 1999 relatif à la prévention des risques liés à l'amiante. Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants.

Très utilisée pour ses propriétés d'isolation thermique, acoustique ainsi que pour sa résistance au feu, cette structure fibreuse reste encore aujourd'hui très présente dans de nombreux bâtiments. L'amiante qui est interdite de fabrication, d'importation et de commercialisation par le gouvernement algérien, représente une préoccupation sanitaire de premier ordre pour les pouvoirs publics qui doivent mettre en place une loi obligeant donc les vendeurs d'un bien immobilier construit avant cette date de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante.

Les investigations portent notamment sur les calorifugeages, les flocages, les faux plafonds mais également sur tous les autres matériaux répertoriés dans une liste. Cette liste comprend notamment les matériaux en fibre ciment, les dalles de sol, les enduits projetés...

En cas de doute sur un matériau visible, l'expert prélèvera un échantillon afin de le faire analyser par un laboratoire.

Diagnostic Gaz

Chaque année, à l'approche de l'hiver, d'après les informations rapportées par les quotidiens nationaux algériens, l'asphyxie au monoxyde de carbone est responsable de centaines de victimes sur l'ensemble du territoire national et toutes les franges de la population.

La vétusté des installations, l'absence d'entretien des appareils et certains comportements imprudents sont des facteurs de risque d'explosion au gaz et intoxication au monoxyde de carbone.

C'est pourquoi le diagnostic gaz doit faire objet d'une loi réglementaire dument stricte et méthodique relative à l'installation intérieure de gaz «naturel» qui, dans son rapport, répond à un objectif de sécurité de personnes occupant les bâtiments. Il contribue également à la bonne information de l'acquéreur ou locataire.

Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité d'installation au gaz d'un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles :

- Vérification des équipements fixes d'alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, appareils de cuisson, etc.)

- Etat des tuyauteries et accessoires de raccordement.

- Contrôle des appareils de production d'eau chaude sanitaire.

- Evaluation des systèmes de ventilation et d'aération du bien immobilier.*

Au terme du diagnostic immobilier, le professionnel aura dressé un bilan de l'installation au gaz naturel entrant dans l'une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave. La découverte d'un disfonctionnement entraînant un quelconque danger oblige le diagnostiqueur à en référer au distributeur de gaz : l'approvisionnement en gaz peut alors être suspendu.

La présence d'un diagnostic immobilier réglementaire permettra au vendeur de se voir exonéré de la garantie pour vice caché.

Diagnostic Electrique

A l'instar des autres diagnostics comme le gaz, le recours aux textes de loi permettra également d'éclaircir certaines installations électriques défaillantes qui représentent un risque important d'électrocution, voire mortel et cause de nombreux incendies qui sont d'origine électrique.

L'état relatif à l'installation intérieure d'électricité répond donc à un objectif de sécurité de personnes occupant les bâtiments.

Il permet d'évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l'acquéreur.

L'état de l'installation intérieure d'électricité porte sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

Le diagnostiqueur immobilier formé et certifié contrôle 87 points selon la norme électrique prévue aux installations intérieure de logement.

Il comprend la vérification du bon fonctionnement des dispositifs de coupure automatique (disjoncteurs différentiels) ainsi que le contrôle du respect des volumes de sécurité électrique dans les pièces disposant d'un point d'eau (cuisine, salle de bain, salle d'eau…).

Diagnostic Plomb

Le diagnostic plomb, également appelé « Constat de Risque d'Exposition au Plomb » est une expertise qui confirme ou infirme la présence de molécules de plomb dans la peinture appliquée sur les murs d'un local commercial, d'un appartement ou d'un immeuble destiné à la vente ou à la location.

Autrefois, le plomb était très utilisé dans les peintures de bonne qualité. Lors de la dégradation de ces peintures (fissures, dégâts des eaux...) des écailles et des poussières tombent au sol. Or elles ont un goût sucré, particulièrement apprécié des enfants. En cas d'ingestion, elles sont toxiques. C'est pourquoi il faut surveiller ces anciennes peintures.

Le constat des risques d'exposition au plomb s'effectue à l'aide d'un appareil à fluorescence X, dont l'utilisation est soumise à une autorisation de détention délivrée par l'autorité de sûreté nucléaire (ASN).

Les conclusions de ce diagnostic plomb sont très souvent positives, même lorsque vos peintures ont été récemment réalisées et sont en parfait état. En effet l'appareil à fluorescence X est capable de détecter les anciennes peintures au plomb sous des revêtements récents.

Inhaler ou ingérer ce matériau peut avoir de graves conséquences sur la santé publique particulièrement les enfants de moins de six ans et les femmes enceintes, susceptibles d'être exposées au risque d'intoxication par le plomb, également appelé saturnisme.

L'expert en diagnostic analyse tous les supports peints. La recherche porte sur l'ensemble des éléments peints de votre habitation: murs, plafonds, portes, plinthes, fenêtres, garde-corps, volets... Cet examen n'entraîne aucune dégradation de vos peintures.

En cas de présence de plomb, le propriétaire doit veiller à l'entretien des peintures et à supprimer l'exposition au plomb si les peintures sont dégradées.

Diagnostic termites

Les insectes xylophages, et les termites en particulier, peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction. Leur activité peut affecter la qualité d'usage des bâtiments mais aussi causer des désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut conduire à leur effondrement.

Les termites se développent dans les maisons, les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels mais également dans les caves, emplacements de stationnement, garages et les terrains non bâtis.

En effet, ils aiment autant le bois que la cellulose, présente dans les papiers, les cartons, souvent entreposés dans nos caves. Ils se déplacent dans le noir, recherchent l'humidité et, forment des cordonnets (tunnels) pour contourner les obstacles tels que les murs en béton

Le diagnostic de l'état relatif à la présence de termites répond donc à un objectif de sécurité des bâtiments. Cet état, justement, vise à informer l'acquéreur de la situation de l'immeuble quant à la présence ou à l'absence de termites.

Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

L'objectif de ce diagnostic est d'avertir le futur acquéreur ou locataire de la présence de risques naturels éventuels tels que des glissements de terrain, des avalanches, un climat (6) de sécheresse… ou encore des risques technologiques tels qu'une usure chimique, des risques industriels ou biologiques…

Le diagnostic des risques naturels, miniers et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti.

Lors de l'état des risques naturels, miniers et technologiques ayant affectés les maisons et les immeubles, on prévoit leurs transcriptions au niveau des services de la direction de l'environnement de chaque wilaya chargés de transmettre la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

- la cartographie du niveau de sismicité réglementaire dans la wilaya,

- les documents tels que des plans, des cartes, etc., permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques naturels, miniers et technologiques pris en compte,

- Une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones et périmètres délimités par le plan prévention des risques naturels ou technologiques et dans les zones de sismicité.

Le diagnostic des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien.

Conclusion

Enfin, pour la bonne préparation et l'exécution de cette activité toute innovante dans le domaine de l'expertise des biens immobiliers, il faut promouvoir des lancements de cycles de formation à destination des futurs diagnostiqueurs (hommes/femmes) en Algérie conformes à la réglementation et adaptées au contexte du marché de l'immobilier dont la mission est d'apporter un certain nombre d'application relatives aux normes et méthodologies de contrôle et de vérification déjà d'une part,

- pour la sécurité des personnes et des équipements conformes aux installations de gaz et d'électricité.

- sur les méthodes réglementaires de repérage et d'évaluation des scores de dégradation des matériaux de construction datant de 2009 contre les risques sanitaires liés à l'exposition des fibres d'amiante en raison de son caractère cancérigène,

- aux procédés d'utilisations techniques de diagnostic de plomb à l'aide des appareils à fluorescence x permettant l'analyse exhaustif de concentration de plomb dans les revêtements ( peinture, papier peint, moquette murale…) qui présente un risque majeur de pathologie de saturnisme pouvant atteindre la santé les enfants de moins de six ans et des femmes enceintes.

Face à toutes ces situations, le recours aux textes des lois doit s'impliquer dans une dynamique d'une règlementation exhaustive des diagnostics obligatoires pour la finalisation des transactions immobilières dans le cas de vente ou de location de logement neuf ou ancien. Ainsi donc, les réalisations réglementaires procédées par des techniciens formés et certifiés sous serments pour les compétences liées aux diagnostics immobiliers constituent une étape incontournable pour définir la conformité des installations intérieures de gaz et d'électricité et autres évaluations techniques et règlementaires contres les risques sanitaires et de dégradation liés à l'environnement des maisons individuelles et immeubles d'habitations collectives afin de prévenir les éventuels dangers pouvant être causés par celles-ci tout en épargnant des vie humaines.

* Expert en diagnostics immobiliers certifié par I.Cert et Qualixpert (COFRAC)  - Membre de l'observatoire de l'ADEME- France - Consultant en énergies renouvelables et éco-bâtis. (Adrar-Toulouse)  - Expert judiciaire en Froid et Climatisation près la cour - (ex-membre associé de l'IIF de Paris).