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A quand les diagnostics obligatoires pour la mise en vente ou location d'un bien immobilier en Algérie (1ère partie)

par Abdelkader Otsmane*

L'Organisation nationale des promoteurs immobiliers, lors de l'ouverture de la première édition du Salon international de la promotion immobilière et de l'aménagement urbain entend préparer un programme d'actions visant à mettre à niveau une règlementation juridique et pédagogique sur le plan de la gestion immobilière aussi bien sur la formation des acteurs de la filière des bâtiments. En effet, l'acquisition d'un bien immobilier dans notre société constitue l'une des décisions financières les plus importantes que puisse prendre un particulier ou une collectivité locale.

En revanche, lorsqu'il s'agit d'un logement ancien, l'acquéreur ne dispose d'aucune information objective sur l'état général du bâti et des principaux équipements et sur le niveau de confort acoustique ou thermique. A cet effet, en ma qualité d'expert en diagnostic immobilier et consultant en énergies renouvelables, je tiens à attirer l'attention des pouvoirs publics à fédérer la profession du diagnostiqueur immobilier autour des principales organisations professionnelles immobilières, une démarche quasi-incontournable pour sécuriser les transactions immobilières et de promouvoir l'amélioration globale du bâti.

Cette activité, ci-après présentée, requiert au préalable l'urgence d'élaborer des textes réglementaires imposant un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires sur les biens immobiliers, afin de protéger la santé des personnes vis-à-vis de l'exposition à des substances dangereuses comme l'amiante, le plomb, le radon, etc.), aussi pour sauvegarder le patrimoine bâti ou pour des raisons de sécurité notamment les installations de gaz et d'électricité qui sont en majeure partie vétustes à l'intérieur de logement causant souvent des accidents mortels dû au monoxyde de carbone ou explosion et électrocution dues à des courants de fuite non sécurisés ou encore en clarifiant les risques naturels, miniers et technologiques qu'encourent un bien bâti s'agit-il d'un affaissement de terrain, sismique ou contamination chimique. Entre autres, c'est un métier qui sauve des vies, évite les pertes et prévient les désagréments judiciaires, voilà en quelques mots la description du diagnostic immobilier. Les propriétaires et locataires sont informés des risques encourus pour leur santé et sécurité grâce à l'avis du diagnostiqueur. Beaucoup de dépenses supplémentaires auraient pu être évitées si les études avant achat ou location n'ont pas été négligées.

L'enjeu technique majeur du métier de diagnostiqueur immobilier est une maîtrise du système constructif lui permettant d'appréhender un bâtiment dans sa globalité. Toutefois, la nature même des missions en fait un métier de généraliste plutôt que de spécialiste ; il s'agit en effet pour le diagnostiqueur de maîtriser un périmètre large mais pas nécessairement profond.

Une bonne compétence juridique associée à des connaissances techniques élevées dans le domaine du bâtiment constitue le profil d'un technicien en diagnostics immobiliers.

Donc, la réflexion que je voudrais apporter dans le concept du programme initié par l'Organisation professionnel du bâtiment est d'instituer un corps de métier spécifique aux techniques de diagnostics immobiliers sur la base des lois réglementaires (décrets, arrêtés, ordonnance, etc.,) indispensables à valider la vente ou location d'un bien bâti. Elle conduit (la réflexion) à réglementer l'accès à l'activité au moyen de la certification de compétences et de la mise en place de normes de réalisation pour chaque diagnostic du Dossier de Diagnostic Technique qui n'est autre que l'engagement d'un acte de vente ou location d'un bien immobilier. Aujourd'hui le diagnostic technique immobilier est devenu une composante obligatoire de la transaction immobilière, vente et location, favorisant l'implication du consommateur dans l'évolution qualitative de la qualité de son bien.

L'objectif du dossier de diagnostic technique (DDT) est de protéger et de mieux informer le futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l'immeuble ou de maisons individuelles susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. L'évaluation de la performance énergétique du bien est également visée en termes de coût des frais de charges payés en dinars algériens.

Le DDT a pour vocation de regrouper dans un dossier unique l'ensemble des constats et diagnostics immobiliers (DPE, amiante, électricité, gaz, plomb, termite, ENRMT, surface habitable, etc.). Il concerne tous les immeubles bâtis disposant d'un système de chauffage ou d'eau chaude sanitaire. Quelle que soit leur affectation (habitation, professionnelle, mixte…). Il est fourni par le vendeur :

- lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis.

- ou à défaut d'avant-contrat (et uniquement dans ce cas-là), à la signature de l'acte authentique de vente.

Diagnostic DPE

Le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) a pour objectif de dresser un bilan complet de la consommation d'énergie d'un bien immobilier, favorisant ainsi la transition énergétique pour une croissance verte et durable dans notre pays. C'est aussi l'objectif de lutter contre le réchauffement climatique en participant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre et faire baisser la facture énergétique du consommateur et réduire les coûts de production, de transformation et de transport de cette énergie fossile qu'est l'énergie primaire, supportés par l'Etat.

Le vendeur ou bailleur est tenu de le fournir à tout acquéreur potentiel afin de lui permettre d'évaluer la performance énergétique du bien (maison ou appartement) et de la comparer à d'autres biens immobiliers proposés à la vente, et de disposer de recommandations sur les travaux d'amélioration énergétique réalisables.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) représente à travers un calcul thermique conventionnel ou par méthode des factures, la consommation énergétique annuelle exprimée en termes d'énergie primaire (en kWh/m² par an sur une échelle de A à G) et du taux d'émission de GES (exprimé en kg CO2/m²/an sur une échelle de A à G) d'un bien immobilier, une étiquette semblable à celles déjà en vigueur pour les appareils ménagers affiche le potentiel énergétique du logement et une autre estimera son impact sur l'effet de serre.

Voici un exemple d'étiquetage que doit l'agent immobilier de l'afficher sur un panneau de vente.

Le DPE est aussi un des dispositifs du Plan national climat algérien mené par les autorités du gouvernement et experts pour diminuer nos émissions de CO2 d'ici 10/20 ans dans un contexte socio-économique caractérisé par une croissance démographique importante face à une offre d'habitat accrue et une forte concentration de la population sur les régions littorales. Il permet également d'évaluer la consommation énergétique globale du parc immobilier algérien comme extrêmement énergivore et donner les moyens à l'Algérie de répondre à son engagement de promesse vis-à-vis de la COP21 ainsi à réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 7% d'ici 2030.

Diagnostic Amiante

L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier par un décret exécutif publié dans le dernier numéro du Journal officiel. Ce texte réglementaire, daté du 9 octobre 2009, modifie l'article 3 du décret exécutif d'avril 1999 relatif à la prévention des risques liés à l'amiante.

Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants.

Très utilisée pour ses propriétés d'isolation thermique, acoustique ainsi que pour sa résistance au feu, cette structure fibreuse reste encore aujourd'hui très présente dans de nombreux bâtiments.

L'amiante qui est interdite de fabrication, d'importation et de commercialisation par le gouvernement algérien, représente une préoccupation sanitaire de premier ordre pour les pouvoirs publics qui doivent mettre en place une loi obligeant, donc, les vendeurs d'un bien immobilier construit avant cette date de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante.

Les investigations portent notamment sur les calorifugeages, les flocages, les faux plafonds mais également sur tous les autres matériaux répertoriés dans une liste. Cette liste comprend notamment, les matériaux en fibre ciment, les dalles de sol, les enduits projetés...

En cas de doute sur un matériau visible, l'expert prélèvera un échantillon afin de le faire analyser par un laboratoire.

Diagnostic Gaz

Chaque année, à l'approche de l'hiver, d'après les informations rapportées par les quotidiens nationaux Algériens, l'asphyxie au monoxyde de carbone est responsable de centaines de victimes sur l'ensemble du territoire national et toutes les franges de la population.

La vétusté des installations, l'absence d'entretien des appareils et certains comportements imprudents sont des facteurs de risque d'explosion au gaz et intoxication au monoxyde de carbone.

A suivre

*Expert diplômé en diagnostics immobiliers - Certifié par I.Certde Rennes et Qualixpert de Toulouse agréés par COFRAC France. Membre de l'Observatoire de l'ADEME- France - Consultant en énergies renouvelables et éco-bâtis. (Adrar-Toulouse). Consultant en communication. Expert judiciaire en Froid et Climatisation près la cour (ex membre associé de l'Institut International de Froid. IIF de Paris).